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税务交流

“营改增”后不动产投资仍不征税吗?

添加日期:2015年12月18日

  在“营改增”即将收官之际,不动产投资或将征税的议题引起投资各方的密切关注,一些拥有土地或房屋等不动产的企业从税收筹划角度出发,将转让不动产的交易方式改变为先以不动产投资入股、后转让股权的交易方式。其结果就是不动产转让由一步到位的直接交易,演变为分步到位的间接交易,因而节省了一大笔营业税。
  《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)第一条规定,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;第二条规定,对股权转让不征收营业税。

  不动产不征税而动产征税,理在何方?
  根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定,将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户,视同销售货物。
  为什么将作为动产的货物对外进行投资,应当视同销售缴纳增值税?原因在于,增值税实行链条式抵扣,对外投资的货物在自产、委托加工或者购进的环节,其增值税进项税额允许抵扣。
  为什么将作为不动产的土地或房屋对外进行投资,不征收营业税?原因在于,营业税实行道道征税而不抵扣,为鼓励对外投资和盘活资产,财税〔2002〕191号文件给出了不征税的优惠。
  动产和不动产同样是资产,却因为属于不同的征税范畴,因而得到不一样的税收待遇。那么,在“营改增”以后,动产和不动产都属于增值税的征税范畴了,是否会得到同样的税收待遇呢?从增值税实行链条式抵扣的原理出发,笔者认为答案已经很清楚了。

  如果不动产继续不征税,后果如何?
  “营改增”以后,如果继续保持现行政策不变,即:以动产投资缴纳增值税,以不动产投资不缴纳增值税,我们可以试想一下,投资各方的税收利益会发生什么样的变化?
  首先是投资方。一方面,投资方以不动产对外投资,其不动产在自产或购进环节的进项税额允许抵扣;另一方面,因为不动产投资不征收增值税,投资方无销项税额,势必造成投资方的增值税进销倒挂。
  其次是被投资方。一方面,因为投资方不征收增值税,不能给被投资方开具增值税专用发票,被投资方无增值税进项税额可以抵扣;另一方面,被投资方在处置不动产时,应当按全额适用税率计算缴纳增值税。
  也就是说,被投资方需要为投资方的不征税规定“埋单”。与其由被投资方“埋单”,不如由投资方缴税,免得投资方增值税进销倒挂,而被投资方又得不到抵扣。
  总而言之,“营改增”以后,不动产投资将征税,已成必然趋势。 

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