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风险管理

企业借款税务风险及最佳做账方法

添加日期:2013年08月26日

一、关于企业向自然人借款的利息支出扣除问题

国税函[2009]777

企业向 自然人借款支付利息可以有条件扣除。

1】,自然人取得利息收入应到税务机关代开发票,并按照利息收入的25.6%纳税

2】,国税函[2009]777号文件弊端--客观上为股东分红避税提供了条件

3】,企业不向关联自然人支付利息的涉税风险

《征管法》第三十五条规定: ()纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

理财产品营业税

二、非金融企业关联方之间借款扣除限额如何确定?

●企业所得税法

第四十六条 企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出,不得在计算应纳税所得额时扣除。

财税【2008121号文件中,关于资本弱化应该如何把握?

国际税务司副巡视员彭宁:资本弱化管理是指税务机关对企业接受关联方债权性投资与企业接受的权益性投资的比例是否符合规定比例或独立交易原则进行审核评估和调查调整等工作。在财税[2008]121号文件中,我们规定了金融企业的标准债资比例为51,其他企业为21。如果企业的关联债资比例超过了标准债资比例,超过部分的利息不得在税前扣除。

● “除……外”到底是什么意思?

财税(2008)121号文件:

一是要符合税法及其实施条例有关规定。

二是要不超过规定比例准予扣除。即债权性投资与其权益性投资比例为:21

国税发【20092

权益投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额。

如果所有者权益小于实收资本(股本)与资本公积之和,则权益投资为实收资本(股本)与资本公积之和;如果实收资本(股本)与资本公积之和小于实收资本(股本)金额,则权益投资为实收资本(股本)金额。

纠结:“企业实际支付给关联方的利息支出,除符合本通知第二条规定外,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:21

●立法与执行的争议

关联方借款能够证明相关交易活动符合独立交易原则的,利息支出是否可以全额扣除?

除符合本通知第二条规定外:

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料,并证明相关交易活动符合独立交易原则的;或者该企业的实际税负不高于境内关联方的,其实际支付给境内关联方的利息支出,在计算应纳税所得额时准予扣除。

特别纳税调整办法

第八十九条 企业关联债资比例超过标准比例的利息支出,如要在计算应纳税所得额时扣除,除遵照本办法第三章规定外,还应准备、保存、并按税务机关要求提供以下

同期资料,证明关联债权投资金额、利率、期限、融资条件以及债资比例等均符合独立交易原则:

()企业偿债能力和举债能力分析;

()企业集团举债能力及融资结构情况分析;

()企业注册资本等权益投资的变动情况说明;

()关联债权投资的性质、目的及取得时的市场状况;

()关联债权投资的货币种类、金额、利率、期限及融资条件;

()企业提供的抵押品情况及条件;

()担保人状况及担保条件;

()同类同期贷款的利率情况及融资条件;

()可转换公司债券的转换条件;

()其他能够证明符合独立交易原则的资料。

陕西省某日资企业资本弱化避税案:

20111125补各税1100多万元入库。

该日资企业因关联性借贷资本超过税法规定比例而被陕西省国税局认定为利用资本弱化避税,

 

三、问题:企业之间借款不支付利息是否可以认定为关联关系?

征管法和所得税法实施条例都规定:企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人:

()在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系;

()直接或者间接地同为第三者控制;

()在利益上具有相关联的其他关系。

特别纳税调整办法:

第九条:

一方与另一方(独立金融机构除外)之间借贷资金占一方实收资本50%以上,或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方(独立金融机构除外)担保。

税务机关如何查关联关系?

一是内网模糊查询

二是外网查询

三是工商协查。

四、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支?

顾问费通常都有单独的发票,银行把利息收入转化为了顾问费。

国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法》第87条规定,利息支出包括利息、担保费、抵押费和其他具有利息性质的费用。

上述条款适用特别纳税调整的有关规定。

对借款费用与利息不同定义。

国家税务总局公告201215号:二、关于企业融资费用支出税前扣除问题

企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出,符合资本化条件的,应计入相关资产成本;

不符合资本化条件的,应作为财务费用,准予在企业所得税前据实扣除。

五、境内关联方之间的借款,不支付利息,是否应该进行纳税调整?

有条件地进行调整。

特别纳税调整实施办法(国税发[2009]2)第三十条

实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不做转让定价调查、调整。

●广州最大外资避税案

调增企业应纳税所得额共59626万元﹐增补该企业所得税8149万元。

河北国税查案、海南地税查案。

六、企业将资金无偿借给关联企业使用,同时又向银行借款支付利息税前扣除问题

答:企业如果有银行贷款但将资金借给无关联企业或个人的,其相当于银行贷款利息支出的部分(与生产经营无关)不得在税前扣除,

无贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。

企业将资金无偿借给关联企业使用,其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分,不得在税前扣除。

七、关联企业无偿借款营业税问题

问: 关联企业企业之间无息借款,

如果按照同期银行贷款利率核定利息收入按金融业税目交营业税的话,不符合《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》中第十条规定的“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位”。关联企业无息贷款实际上并没有收取利息货币,所以我认为不应该按金融保险业缴纳应计未计利息的营业税,我的理解是否正确?[03-30

[肖捷]

按照现行营业税暂行条例及其实施细则规定,有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人是营业税纳税的义务人。

有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。

因此,关联企业之间无息借款,如果贷款方未收取任何货币、货物或者其他经济利益形式的利息,则贷款方的此项贷款行为不属于营业税的应税行为,也就是说不征收营业税。

如果没有收取利息货币,但收取了其他形式的经济利益,那也要征收营业税。

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----某房地产开发有限公司涉税案例分析

()营业税及附加问题

该单位2009-2011年与其他关联企业的往来款项,未按照独立企业之间借款收取利息,未对应收取的利息缴纳营业税及其附加。应补缴营业税及附加合计393.63万元。

八、企业之间借款合同约定完工或几年后一次性支付利息,其收入在所得税处理上如何确定?

答:所得税实施条例第十八条规定,利息收入,是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资,或者因他人占用本企业资金取得的收入,包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。

利息收入,按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

相关的利息支出应在利息收入确认的当期扣除。

九、企业以股东名义或其他企业名义向银行贷款的利息支出,如何在税前扣除?

答:企业以股东名义或以其他企业名义向银行贷款,企业应与实际借款人签署借款合同,由借款人到税务部门开具发票,符合关联方借款利息支出相关规定的可以在税前扣除。

十、企业通过第三方贴现承兑汇票,汇款是第三方企业或个人,其贴现利息支出可否税前扣除?

答:不符合商业银行承兑汇票贴现规定的,不得在税前扣除。

企业向个人贴现银行承兑汇票,发生的利息或手续费支出不得在税前扣除。

2013年宁波地税解答:

问:银联商务公司转付给商场顾客刷卡消费款项时按顾客刷卡消费金额一定比例扣收手续费,但不提供相应的发票或其他任何凭据,商场直接记入财务费用,请问商家支付银联公司手续费未取得合法凭证能否允许税前扣除?

答:银联公司、银行等单位在顾客刷卡消费时按比例收取的手续费应按规定缴纳流转税,因此按规定应向收款方开具发票。商场未按规定取得发票的上述手续费支出不得税前扣除。

十一、企业以按揭形式购入生产设备,银行要求企业用个人名义(法人代表)办理按揭,购入生产设备的发票抬头为单位名称,每月向银行还本付息单据均为个人名字,企业把本息打入个人银行账户再向银行还款,问这部分利息(资本化后通过固定资产摊销)能否税前扣除?

答:该部分利息支出不得在税前扣除。

十二、具有金融许可证的财务公司,收取利息时只提供“计收利息清单(付息通知)”,企业能否凭“计收利息清单(付息通知)”在税前扣除?

答:据了解,目前金融企业收取利息一般只提供“计收利息清单(付息通知)”,利息凭证格式应向地税局报备。

企业利息支出可以凭财务公司“计收利息清单(付息通知)”在税前扣除。

十三、非关联企业之间的借款损失,是否属于国家税务总局2011年第25号公告第四十六条第五款,企业发生非经营活动的债权?

答:非关联企业之间的借款损失,应适用于国家税务总局2011年第25号公告第六章债权性投资损失的确认。

但非关联方不收取利息或没有计算利息收入的不能确认为可税前扣除的坏账损失。

国家税务总局公告2011年第25

第四十五条 企业按独立交易原则向关联企业转让资产而发生的损失,或向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失,准予扣除,但企业应作专项说明,同时出具中介机构出具的专项报告及其相关的证明材料。

第四十六条 下列股权和债权不得作为损失在税前扣除:

()债务人或者担保人有经济偿还能力,未按期偿还的企业债权;

()违反法律、法规的规定,以各种形式、借口逃废或悬空的企业债权;

()行政干预逃废或悬空的企业债权;

()企业未向债务人和担保人追偿的债权;

()企业发生非经营活动的债权;

()其他不应当核销的企业债权和股权。

十四、企业向个人支付借款利息支出是否开具发票才能扣除?

《发票管理办法》第二十一条规定:所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项,应当向收款方取得发票。

国税函[1995]156号规定了自然人因贷款取得利息收入属于经营活动,应按“金融保险业”税目征收营业税。

[ 网友751 ] 我有个问题:公司借其他法人的资金,支付利息入账凭据有那些?借款合同,利息收据可以吗? [ 2012-04-11]

[ 所得税司巡视员 卢云 ]

《发票管理办法》第二十条规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应向付款方开具发票。所以,对外支付利息应该取得发票作为税前扣除凭据。

[ 2012-04-11 10:56:29 ]

十五、资金占用费筹划成为违约金的是否可行?

甲公司于2008年拿地皮一块,由于资金紧张,欲与乙公司合作开发,约定由乙公司出资2000万投入甲公司,并已甲公司名义开发,后由于种种原因,合作失败,经协商,甲公司同意支付乙公司150万元作为损失赔偿。甲公司可否凭合作协议、损失赔偿协议、付款记录在所得税前扣除150万呢?

违约金是税务稽查的重点。如果经稽查认定所谓的违约金实质是资金占用费,将会被补营业税,滞纳金和罚款。

十六、企业向个人支付借款利息没有扣缴个人所得税如何处理?

个人补税,处罚企业。

实例:广州市地税稽查局检查20098月检查两家房地产公司,由于企业资金周转困难,于是向股东个人借款以解燃眉之急,并根据协议向借款人支付了利息,但企业却未履行代扣代缴个人所得税义务。

广州地税稽查部门依据相关税法规定,追补个人所得税,并对企业未履行扣缴义务进行处罚,共计133.7万元。

十七、企业计提未实际支付的借款利息,是否可以税前扣除?

201134号公告

企业当年度实际发生的相关成本、费用,由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证,企业在预缴季度所得税时,可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时,应补充提供该成本、费用的有效凭证。

特别纳税调整办法:第九十一条 本章所称“实际支付利息”是指企业按照权责发生制原则计入相关成本、费用的利息。

十八、企业股东借款年末不归还会有什么风险?

企业股东借款年末不归还,将被补征20%的个人所得税。

《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》财税[2003]158号规定:

纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款,在该纳税年度终了后即不归还,又未用于企业生产经营的,其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税”。

一般员工借款年末未还,财税[2008]83号,企业股东以外其它人员借款年末未还,应按工资薪金扣个税

《国家税务总局关于印发<个人所得税管理办法>的通知》(国税发〔2005120)规定,个人投资者从其投资企业借款的管理,对期限超过一年又未用于企业生产经营的借款,严格按照有关规定征税。”

工商局验资处理

●工商总局关于山东大同宏业投资有限公司是否构成抽逃出资行为问题的答复

(工商企字[2003]63)

第一条:“借、贷业务是金融行为,依法只有金融机构可以经营。工商企字[2002]180号文所指股东 与公司之间合法借贷关系,是以出借方必须是银行或非银行金融机构(如信托投资公司或 财 务公司)为前提的。非金融机构的一般企业借贷自有资金只能委托金融机构进行,否则,就是违法借贷行为。

非金融机构的股东与公司之间如以借贷为名,抽逃出资,可依法查处。”和

借款注册成立公司,成立后将所借款项还给他人,账务处理将此款项长期挂在“其它应收款”。长期挂帐的其它应收款如何进行所得税处理?

答:借款注册的公司注册后抽逃资金挂“其它应收款”的,公司有贷款等利息支出的,按照《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2009]312)的规定处理。

十九、老板个人资产抵押贷款公司使用,资产计入公司固定资产,公司偿还贷款,税务稽查如何处理?

[1]会计处理:短期借款与其它应付款

[2]税前扣除:两项业务。

银行贷款给老板;老板贷款给企业。

企业要凭税务局开具利息发票扣除。

[3]营业税:老板个人收取利息,应交营业税。

[4]个人所得税。如企业担保

参考:江苏省地方税务局关于个人代企业向银行借款收取的利息收入征免个人所得税问题的批复

苏地税函[2004]188

企业以反担保形式或个人资产抵押形式由个人向银行贷款,所贷款项交由企业使用,应支付的利息由企业付给贷款的个人,再由个人全额付给银行。

由于在整个借贷过程中,个人并未取得所得,因此上述情况下企业支付给个人的贷款利息不征收个人所得税。

[5]老板用企业资金买车买房,产权为个人,企业支出不允许税前扣除;计入固定资产,其折旧也不允许扣除。

老板征收个人所得税:

财税[2003]158号规定:

“个人投资者,以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出,视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税

浙江:

房产公司以内部员工名义向金融企业借款,以房产公司作为担保方,所借资金由企业使用,利息由公司承担。

此种情形,房产公司承担的利息支出应如何列支(是金融企业开给个人的利息票据直接列支还是需个人开具的利息发票)?

答:凭开发企业与个人签订的借款合同(或协议)、付款单据以及个人开具的相关票据,为税前扣除凭证。支付的利息不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分,准予税前扣除。

其他类似情形按此规定执行。

二十、企业投资者因出资额不足而产生的借款利息支出能否在税前扣除?

《关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函〔2009312),凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的,该企业对外借款所发生的利息,相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息,其不属于企业合理的支出,应由企业投资者负担,不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

公司法20%。大连一家企业。对外借款包括金融企业和非金融企业。

二十一、企业集团统一向银行借款分摊使用的,如何处理?

因为国税发【200931号文的支持,房地产企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

参照总局这个精神,河北、辽宁、广西、天津等省份把此规定扩大到所有企业了。

企业集团公司统借统贷税前扣除。企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊办法、分摊企业名单、银行借款合同、利息支出凭证、发票(包括地税监制收款收据)等相关合法凭证。

企业集团应当具备下列条件:

()企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上,并至少拥有5家子公司;

()母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上;

()集团成员单位均具有法人资格。

国家试点企业集团还应符合国务院确定的试点企业集团条件。

企业将取得的借款无偿转借给其关联企业,其发生的利息如何税前扣除?

答:企业将取得的借款无偿转借给其关联企业,借给关联企业部分对应的借款费用作为与企业生产经营无关的支出不得税前扣除。

集团统借统还关联方借款需要什么凭证税前扣除 ?

财税字[2000]7号规定:

一、对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(简称统借方)向金融机构借款后,将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位),并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。

由于不征收营业税,因此可以凭协议、资金划拨凭证就可以税前扣除了,不需要开具发票。

国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知

国税发[2002]13

一、关于非金融机构统借统还贷款业务征税问题

企业集团或集团内的核心企业(以下简称企业集团)委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务,从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税;财务公司承担此项统借统还委托贷款业务,从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。

以上所称企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务,是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后,由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款,按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息,再转付企业集团,由企业集团统一归还金融机构的业务。

双汇资金池问题

一是必须银行贷款。自有资金不合规。

二是必须统贷统还。

二十二、开出商业汇票,并合同约定承担对方贴现息的的税务处理

(国税发[2008]80)规定:“企业取得的发票没有开具支付人全称的,不得扣除,也不得抵扣进项税额,也不得申请退税。”

(国税发[2009]114)规定:“未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。”(国税发[2008]88)规定:“不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。”

根据这些税法规定,开出商业汇票,并合同约定承担对方票据贴现息,虽然获得对方给予的银行票据贴现凭证,但贴现凭证上不是开出商业汇票人的名字而是持票人的名字,是不可以税前扣除的。

增值税暂行条例第六条规定:“销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。”条例实施细则第十二条规定:“条例第六条第一款所称价外费用,包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

因此,销售方收取采购方承担的销售方(持票人)向银行申请票据贴现利息是一种价外费用,应向采购方开具增值税专用发票或普通销售发票,依法缴纳增值税,采购方凭销售方开具的增值税专用发票或普通销售发票进成本就可以在企业所得税前进行扣除。

二十三、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出,利率如何掌握?

●国家税务总局公告2011年第34

根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分,准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况,企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时,应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”,以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中,应包括在签订该借款合同当时,本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业,包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

关于如何提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”问题。

以下事项是税政业务部门关注的要点

(1)无论何种证明,利率最高不能高于:银发(2002)30号的规定:

中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知

银发[2002]30

二、民间个人借贷利率由借贷双方协商确定,但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率(不含浮动)4倍。超过上述标准的,应界定为高利借贷行为。

(2)提供证明时,小额贷款公司的合同利率最有可能会被参照。

参考总局网站答疑:

请问,小额贷款公司是否属于金融企业,是否可以在所得税前提取贷款损失准备金?

答:根据《财政部 国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关问题的通知》(财税[2009]64)规定,按照国家有关规定成立的小额贷款公司属于“国家允许从事贷款业务的金融企业”可以适用此文件。

国家税务总局

2010/07/08

(3)其它应关注的内容:“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,

金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

二十四、企业借款收取或不支付利息,税务机关如何对待?

一是《税收征收管理法》第三十五条规定: 核定:纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

二是第三十六条 企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来,应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的,税务机关有权进行合理调整。

三是《税收征收管理法实施细则》第54条规定:“纳税人与其关联企业融通资金所支付或收取的利息超过或者低于没有关联关系企业之间所能同意的数额,或者利率超过或低于同类业务的正常利率,税务机关可以调整其应纳税额。”

问题:无偿贷款是否可能被纳税调整?

? 1、所得税(税务机关有权进行调整,因 为条例25条将无偿赠送劳务界定为视同销售)

? 2、营业税(营业税,无偿赠送劳务不属 于视同销售,如果是关联企业,税务机关 会有权调整。

争议点:可能认为“计税价格 明显偏低并无正当理由)

二十五、解决贷款利息三个方案

一是预收货款

会计处理

借:银行存款

贷:预收帐款

二是增资

会计分录

借:银行存款

贷:实收资本

三是委托贷款

《企业会计制度》规定:“企业委托贷款应视同短期投资进行核算,按期计提利息。

但是如果应收利息到期未收回的,应当停止计提利息,将已确认的利息收入予以冲回,并在备查簿中登记冲回的利息金额;

以后收回已冲减利息收入的利息时,冲减委托贷款本金;

只有待本金能够收回时,才能确认委托贷款的投资收益。期末时,企业的委托贷款应按资产减值的要求,计提相应的减值准备。”

根据新会计准则的规定,企业可以设置“委托贷款”、“委托贷款损失准备”科目。具体账务处理如下:

(1)委托银行发放贷款时,

借:委托贷款-本金

贷:银行存款

(2)计提利息时

借:委托贷款-利息

贷:投资收益-委托贷款利息收入

(3)收到银行转来的贷款利息(已扣过相关税金)

借:银行存款

贷:委托贷款-利息

(4)期满收回本金及利息时

借:银行存款

贷:委托贷款--本金

投资收益-委托贷款利息收入

(5)计提委托贷款的损失准备

借:投资收益--委托贷款损失准备

贷:委托贷款损失准备

土地增值税利息

2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知

()财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

注:此方法下非金融机构借款不得扣除

()凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

注:此方法下金融机构和非金融机构的利息与其他开发费用合并计算

房地产(实例)\土地增值税利息扣除

()房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条()()项所述两种办法。

()土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

注:会计和企业所得税口径的开发成本包括资本化利息,但土地增值税不包括

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