财务管理
预售房款提前开票可按比例扣除土地价款
添加日期：2016年11月11日
某房地产开发企业为增值税一般纳税人，通过竞拍取得10000平方米的土地使用权，用于开发某商住楼(老项目)，支付土地出让金1800万元，规划总可售建筑面积 20000平方米。企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目， 2016年5月开始预售，取得预收款444万元(含税)，当期签约房产销售合同建筑面积2000平方米，收款进度为50%。
预售房款提前开票需纳税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。先开具发票的，为开具发票的当天。
1.如果该企业选择适用一般计税方法。增值税销项税额为：444÷(1+11%)×11%=44(万元)，会计处理如下(单位：万元，下同)：
借：银行存款 444
贷：预收账款 400
应交税费——应交增值税(销项税额)
44
2.如果该企业选择适用简易计税方法。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
该企业应缴增值税为：444÷(1+5%)×5%=21.14(万元)
借：银行存款 444
贷：预收账款 422.86
应交税费——未交增值税 21.14
预售房款提前开票 土地出让价款如何扣除
国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。
第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
如果该企业选择适用一般计税方法，则支付的土地价款可从销售额中扣除(新项目一般纳税人同样如此)。
当开发企业采取预收款方式销售开发产品，并将预售房项提前开票，由于并非全款开票，如何按当期销售房地产项目建筑面积计算当期允许扣除的土地价款呢?营改增时点前后均有预收款或者分期收款方式等情况同样存在这样的问题。笔者认为，这种情况下相当于按收款进度销售了部分房产。因此按预收款占签约房产销售合同总价款的比例来计算当期销售房地产项目建筑面积较为合理。
如果该企业择适用一般计税方法，并将预售房项提前开票。则：
当期允许扣除的土地价款=(2000×50%÷20000)×1800=90(万元)
销售额=(444-90)÷(1+11%)=318.92(万元)
借：应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 8.92
[90÷(1+11%)×11%]
贷：开发成本 8.92
简易计税方法下销售额不得扣除对应的土地价款。国家税务总局公告2016年第18号第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
向非政府部门支付的土地转让价款，应按取得的增值税专用发票抵扣。
因此，房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目向政府部门支付的土地出让金可从销售额中扣除。向非政府部门支付的土地转让价款则不能从销售额中扣除，而应当从销售方取得的增值税专用发票，从而获得进项税额抵扣。
假定，该房地产企业向某单位购买土地使用权，支付的土地转让价款为1800万元(不含税)，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额为198万元。会计处理为：
借：应交税费——应交增值税(进项税额)198
开发成本 1800
贷：银行存款 1998
作者单位：安徽省巢湖市地税局 新疆阿勒泰地税局
预售房款提前开票需纳税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。先开具发票的，为开具发票的当天。
1.如果该企业选择适用一般计税方法。增值税销项税额为：444÷(1+11%)×11%=44(万元)，会计处理如下(单位：万元，下同)：
借：银行存款 444
贷：预收账款 400
应交税费——应交增值税(销项税额)
44
2.如果该企业选择适用简易计税方法。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
该企业应缴增值税为：444÷(1+5%)×5%=21.14(万元)
借：银行存款 444
贷：预收账款 422.86
应交税费——未交增值税 21.14
预售房款提前开票 土地出让价款如何扣除
国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。
第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
如果该企业选择适用一般计税方法，则支付的土地价款可从销售额中扣除(新项目一般纳税人同样如此)。
当开发企业采取预收款方式销售开发产品，并将预售房项提前开票，由于并非全款开票，如何按当期销售房地产项目建筑面积计算当期允许扣除的土地价款呢?营改增时点前后均有预收款或者分期收款方式等情况同样存在这样的问题。笔者认为，这种情况下相当于按收款进度销售了部分房产。因此按预收款占签约房产销售合同总价款的比例来计算当期销售房地产项目建筑面积较为合理。
如果该企业择适用一般计税方法，并将预售房项提前开票。则：
当期允许扣除的土地价款=(2000×50%÷20000)×1800=90(万元)
销售额=(444-90)÷(1+11%)=318.92(万元)
借：应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 8.92
[90÷(1+11%)×11%]
贷：开发成本 8.92
简易计税方法下销售额不得扣除对应的土地价款。国家税务总局公告2016年第18号第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
向非政府部门支付的土地转让价款，应按取得的增值税专用发票抵扣。
因此，房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目向政府部门支付的土地出让金可从销售额中扣除。向非政府部门支付的土地转让价款则不能从销售额中扣除，而应当从销售方取得的增值税专用发票，从而获得进项税额抵扣。
假定，该房地产企业向某单位购买土地使用权，支付的土地转让价款为1800万元(不含税)，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额为198万元。会计处理为：
借：应交税费——应交增值税(进项税额)198
开发成本 1800
贷：银行存款 1998
作者单位：安徽省巢湖市地税局 新疆阿勒泰地税局
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