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风险管理

卖房人合同上做手脚逃税风险大

添加日期:2015年04月03日

  在二手房交易中,最大的成本有两块,一块是税费,一块是中介费。在实践中,为了尽可能降低交易成本,很多买房人都会在中介公司的建议下,经与卖房人协商,在合同上做手脚。但是,有关专家提醒,在合同上做手脚规避的税收主要是个人所得税和营业税,而这两种税的纳税人都是卖房人。虽然卖房人把税负转嫁给了买房人,但是相关的税务风险不能转嫁。
  北京市民孙先生2011年以240万元的价格购买了一套70平方米的普通住房,现在以300万元的价格出售。按照最新的政策,作为法定纳税人,孙先生虽然不用缴纳营业税,但是需要缴纳个人所得税,具体金额为(300万元-240万元)×20%=12万元。为了尽可能规避个人所得税,防止因向买房人转嫁税负而拉低交易价格,孙先生决定在房地产经纪公司的“参谋”下进行一些“筹划”。
  房地产经纪公司的建议是:将300万元的交易合同分成两份,一份为房屋交易合同,合同价款250万元;另一份为装修补偿合同,合同价款50万元,作为名义上买家对孙先生前期装修的补偿。这样,从账面上看,孙先生的这笔交易的所得仅有10万元,只需要缴纳个人所得税10万元×20%=2万元,纳税额仅为应缴纳税额的1/6。而按税法的规定,所谓的装修补偿款也应为房屋交易价格的组成部分。当然,如果装修费用能提供合法凭证,在纳税时可以作为费用扣除。
  在实践中,为了帮助客户顺利完成交易,中介公司会帮助交易双方精打细算,通过上述方法尽可能规避个人所得税和营业税,甚至能够将两者完全规避掉。
  中税咨询集团税务合伙人周文成表示,通过上述造假方式避税,很有可能会被税务机关认定为偷税行为。按照税收征管法第六十三条的规定,纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税行为。由于卖房人是房产交易中营业税和个人所得税的法定纳税人,而伪造交易合同的行为正是想方设法少列收入的行为,构成偷税。
  周文成告诉记者,一旦被认定为偷税,将由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。特别是这种行为一旦被举报,被税务机关查处的可能性就会大大增加。“在越来越重视税收诚信的今天,通过伪造合同逃避税风险越来越大。”周文成说。
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