手机网站APP下载 [会员登录][会员注册]

荣审服务范围

  • 上海  电话:021-51099944
  • 北京  电话:010-51265999
  • 全国  电话:4006-505-616

法规

税务法规 财政法规 财会法规 政策解读 财税资讯 财经资讯 财会资讯 以案说法

税务

办税指南 资料下载 办税地图 涉税查询 税收专题 税收专题

实务

纳税实务财会实务出口退税税收协定税率查询新准则
最新消息:
关注我们
 
您现在所在的位置主页>>财务管理

财务管理

收购房地产项目公司股权过程中或有负债的控制与防范

添加日期:2014年03月19日

        随着土地招拍挂市场竞争的加剧,股权收购方式已成为一种较佳的土地获取方式。笔者拟通过对房地产项目公司或有负债的分析,提出收购房地产项目公司股权过程中或有负债的风险防控措施,以保证股权收购行为的顺利实施。

  一、以股权收购方式获得房地产项目开发权的特点
  收购房地产项目公司的股权,手续较为简单,只要签订股权收购协议并按规定办理股权变更和工商变更登记即可,股权受让方通过控股项目公司股权以及经营权直接控制和管理整个房地产项目。收购项目公司股权是企业重组模式中的股权交易形式,项目主体不发生变化,唯项目公司股东发生改变,债权债务亦同时发生转让。

  二、股权收购过程中或有负债分析
  (一)或有负债的概念、特点
  1.或有负债的概念
  或有负债是指过去的交易或事项形成的潜在义务,其存在须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实;或过去的交易或事项形成了现时义务,履行该义务有可能导致经济利益流出企业或该义务的金额不能可靠地计量。
  2.或有负债的特点
  (1)隐蔽性:或有负债是基准日前的交易或者事项引发的,在基准日前可能已经存在,但因为属于潜在义务,同时往往只为公司高级管理人员知悉,无法在会计记录中查阅,因此难以发现和识别;(2)不确定性:或有负债是否发生必须依靠未来事项的实现予以证实,具有不确定性;(3)危害性:由于对外担保、财产抵押、诉讼纠纷等形式的或有负债具有金额大、后果严重等特点,一旦发生会严重影响项目公司的生产经营,甚至给受让方带来重大经济损失。
  (二)或有负债的法律含义
  根据《公司法》规定,企业股权变更是其股东的投资或交易行为,属于企业股权结构重组,不影响企业的存续性,企业的债权和债务关系在股权变更后继续有效。因此,受让方收购项目公司股权后,必须承担项目公司的债务责任。即使转让协议明确约定受让方对项目公司被收购前形成的或有负债不承担责任,但由于这种协议条款不能对抗善意的第三人,受让方只能在对外承担了债务责任后再对原股东进行追偿。而这时原股东的偿债能力可能已经没有保证,从而使股权受让方无法获得应有的补偿。
  (三)股权收购过程中或有负债的存在方式
  股权收购过程中,或有负债主要包括三类:一是项目公司未披露的对外担保、未缴或少缴税款以及重大的涉诉事项等;二是项目公司潜在的合同违约、未支付款项以及经营问题等;三是项目公司拥有的土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押,或被原股东的债权人查封。

  三、股权收购前期或有负债的控制防范
  (一)法律尽职调查
  1.确认项目公司的主体资格及法人治理结构
  在尽职调查中,要重点关注项目公司主体资格的合法性,包括:项目公司是否依法成立并有效存续,公司登记材料是否齐全,股东出资是否全部到位,项目公司有无受到处罚的情况,公司历史沿革,实际控制人的变化情况以及营业执照有无被吊销情况等。
  2.核实项目公司的主要资产
  项目公司的资产主要体现为房地产项目本身,因此需要重点关注房地产项目状况,包括:该宗地的取得、立项是否合法,土地出让金及地价款支付情况,规划条件是否符合受让方预期目的,场地是否已经清理完毕,是否存在未决争议,是否存在施工扰民现象,是否存在地役权,设计方案是否合理,并要了解清楚项目公司有无进行施工总承包的招标工作,以免出现重大法律瑕疵从而造成或有负债。
  3.分析项目公司劳动和社会保障情况
  国内企业普遍存在不重视《劳动法》、拖欠甚至不予缴纳社会养老保险的情况,因此,需要详细调查劳动合同的签署情况以及劳动者社会保险的缴纳状况。
  4.评估项目公司诉讼与仲裁风险
  重点查证项目公司及其资产的相关已决(已生效)、未决及可能发生的诉讼、仲裁案件,并根据调查的诉讼、仲裁案件结果对项目公司存在的或有负债风险进行评估。
  (二)财务尽职调查
  1.调查债权
  分析债权的账龄结构,复核相关合同,并通过抽查会计凭证、函证债权人等审计方法,判断项目公司的债权是否存在重大不确定性;根据债权的账龄结构、回函情况分析项目公司是否存在坏账,并对债权是否存在减值进行测试。
  2.调查存货中的开发成本
  核查项目公司核算开发成本的方法是否合理,核算内容是否全面;查验开发成本项目归集是否正确;抽查开发成本的原始凭证及相关合同,将合同与实际支付金额进行验证,从而发现是否存在或有负债。
  3.调查固定资产
  验证项目公司的固定资产购入、出售、盘盈、盘亏等入账原始会计凭证,包括:购入及出售合同、盘盈、盘亏处理的相关法律手续;查询是否有应报废或需要提取减值准备的机器设备。
  4.调查长期股权投资
  审核项目公司对外投资协议、合同、章程、财务报表、股东会、董事会文件,抽查原始入账会计凭证,从而对长期股权投资进行确认。
  5.调查税款申报和缴纳情况
  检查项目公司销售收入确认情况,成本结转情况以及期间费用扣减情况是否符合相关税法规定。
  6.其它需要调查的内容
  专项清理项目公司有追索权的票据贴现情况以及项目公司对其他单位的债务担保情况。
  (三)财务尽职调查需要特别关注的内容
  1.现金流
  在财务尽职调查中,应重点关注项目公司的总体现金流量。现金流量是判断企业财务状况和运营能力的重要指标,也是企业价值判断的重要依据。通过结合资产负债表及利润表测算经营净现金流是否能满足项目公司日常经营活动所需资金,从而发现项目公司经营活动中可能存在的异常现象。
  2.勾稽关系
  从财务尽职调查的角度看,数据之间的勾稽关系主要分为两个层面:第一层面是三大报表之间的关系以及科目之间的关系,在阅读会计报表数字时,印在脑海里的不应当仅仅是阿拉伯数字,更要去理解背后的商业故事和逻辑;第二个层面是现在财务数据和历史数据之间的关系。优秀企业的财务指标一定具有前后一致性,并经得起逻辑推敲。
  3.票据的合规性
  很多项目公司为将项目卖出一个好价钱,往往加大成本,但其实很多所谓的票据并非为项目而支出,而且有些票据不符合房地产行业财务制度,根本不能冲抵项目成本,造成未来项目清算时土地增值税负担过重。
  4.数据造假
  由于数据造假的事件层出不穷,因此,实地仔细核实项目公司相关财务资料非常重要,尤其是要重点核实记账依据的真实性以及账表的一致性。
  (四)财务尽职调查与法律尽职调查的关系及配合
  1.两者的调查重点不同
  例如,同是调查企业的资产、债权债务,法律尽职调查主要关注资产的法律状况,如权属是否清楚、合法,债权债务的法律状态,债权债务存在的合同基础是否真实有效、是否合法、是否存在争议、是否有诉讼等法律风险;而财务尽职调查关注的则是资产、负债的财务状况和财务风险等。
  2.两者对同一事实的调查角度不同
  例如,两者都调查项目公司的实际缴税情况,会计师审核的是缴税的数额、时间和账务处理的合理性;而律师审查侧重缴税依据的合法性、持续性及适用性等问题。
  3.法务人员和财务人员在尽职调查中的协作
  (1)在财务账上的法律问题,财务人员需要与法务人员进行沟通;(2)有关实际履行与实际数据问题,法务人员需要与财务人员沟通;(3)部分尽职调查工作兼具法律和财务性质,需要协作配合。

  四、股权收购过程中或有负债的控制与防范
  (一)了解转让方的诚信度
  首先,通过与转让方谈判与沟通,了解项目具体情况及转让方转让项目的目的;其次,要深入了解转让方的背景资料;再次,通过与房地产业内人士交流以及实地走访项目所在区域等方式了解项目真实情况,以此来考证转让方的诚信度,评估或有负债的风险。
  (二)约定或有负债的划分边界
  为了防范项目公司存在的或有负债,可在股权收购合同中约定以工商管理部门完成股权变更手续、获得新的营业执照的时间为承担或有负债的时间边界。划分标志则通过销毁并新刻项目公司公章、合同章、财务章来体现,盖旧章的或有负债由原股东负责。
  (三)采用保证金和担保方式
  1.受让方预留尾款作为保证金
  在股权转让合同中,可约定采取分期付款方式,留下出让方一部分尾款作为或有负债的保证金。如果在协议签订后一定时期内,因出让方原因致使受让方承担了额外的债务和损失,受让方有权直接使用该笔保证金予以支付;如果在该期限届满后,没有额外的债务和风险出现,则受让方需将该款项支付给出让方。
  2.转让方提供有效担保
  受让方可以要求出让方提供银行保函、母公司担保或上市公司担保等有效的担保。相对于预留尾款作为保证金来说,提供有效担保更为理想。受让方可以选择有较高信誉度的主体作为担保方,担保责任以及时间可以依据对或有负债的评估情况而定。
  (四)约定定金和违约金条款
  一般情况下,股权收购合同的定金条款不能超过交易价格的20%。在转让方发生违约的情况下,受让方可要求执行定金罚则。为便于区分履约瑕疵和根本违约,有必要在股权收购合同中对根本违约的情况做出界定。违约金数额应当与或有负债可能给受让方造成的损失大致相当,一般情况下,违约金不宜高于实际损失的130%。为了防范项目公司的或有负债风险,可在股权收购合同中细化付款节点。

关注东审公众微信号"bjds4006505616"及时获取最有价值的信息微信二微码

荣审服务网络

北京上海广州天津宁波成都深圳

联系我们|执业资质|法律声明|隐私与安全|网站地图

本网站归荣审版权所有 沪ICP备16041755号

全国统一客服热线:021-51099944

累计在线人数:199204人 安全联盟站长平台