增值税筹划
房企营改增，这八项“典型”业务咋处理？
添加日期：2016年08月12日
营改增涉及税制转换和政策调整，较为复杂，为了让广大纳税人和税务人员尽快熟悉和掌握营改增政策，笔者通过下面一个房地产企业2016年7月发生的几项业务，详细解读房地产企业在营改增后如何正确计算应缴纳的增值税。
案例：某市区的甲房地产开发公司(以下简称甲公司)为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：
1.甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元(包括销项税额)。
2.采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米;该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目支付土地出让金40000万元，已取得符合规定的有效凭证。
3.采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
4.销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
5.甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
6.甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
7.甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
8.甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额825万元
要求：做出业务1——业务8的会计分录;计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
案例解析:
要想正确做出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务1：要按照视同销售处理。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。提供销售不动产，税率为11%。一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率);销项税额=销售额×税率。业务1销项税额=111÷(1+11%)×11%=11(万元)。
会计分录为:(单位：万元，下同)
借:营业外支出 101
贷:开发产品 90
应交税费——应交增值税(销项税额) 11
业务2: 《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。业务2销项税额=(39100-40000×49000÷70000)÷(1+11%)×11%=1100(万元)。
会计分录为:
借:现金或银行存款 39100
贷:主营业务收入 38000
应交税费——应交增值税(销项税额) 1100
业务3：根据国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。预收账款3330万元应预缴增值税=3330÷(1+11%)×3%=90(万元)。
会计分录为:
借: 应交税费——未交增值税——一般计税方法 90
贷:银行存款 90
业务4：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。甲公司可以选择简易计税办法计税。应计提增值税额=4200÷(1+5%)×5%=200(万元)。
会计分录为:
借:现金或银行存款 4200
贷:主营业务收入 4000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 200
业务5：进项税额为17万元。会计分录为:
借:固定资产 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 17
贷:银行存款 117
业务6：《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产包括以直接购买形式取得的不动产。纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。业务6确定的2016年7月进项税额=220×60%=132(万元)，待抵扣进项税额为220×40%=88(万元)。会计分录为:
借:固定资产 2000
应交税费——应交增值税(进项税额)
132
应交税费——待抵扣进项税额 88
贷:银行存款 2220
2017年7月会计处理如下：
借:应交税费——应交增值税(进项税额)
88
贷:应交税费——待抵扣进项税额 88
业务7：进项税额为36万元，会计处理如下：
借:开发成本——前期工程费 600
应交税费——应交增值税(进项税额) 36
贷:银行存款 636
业务8：进项税额为825万元，会计处理如下：
借:开发成本——建筑安装工程(鸿达项目) 7500
应交税费——应交增值税(进项税额)
825
贷：应付账款——腾飞建筑公司 8325
计算应纳增值税：
(1)一般计税方法
销项税额=11+1100=1111(万元)
进项税额=17+132+36+825=1010(万元)
应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101(万元)
(2)简易计税方法
应纳增值税=200万元
(3)一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。甲公司已预缴税款90万元可以抵减当期应纳税额。甲公司2016年7月应纳增值税=101+200-90=211(万元)。
作者单位：安徽省蚌埠市五河县地税局稽查局
案例：某市区的甲房地产开发公司(以下简称甲公司)为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：
1.甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元(包括销项税额)。
2.采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米;该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目支付土地出让金40000万元，已取得符合规定的有效凭证。
3.采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
4.销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
5.甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
6.甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
7.甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
8.甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额825万元
要求：做出业务1——业务8的会计分录;计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
案例解析:
要想正确做出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务1：要按照视同销售处理。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。提供销售不动产，税率为11%。一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率);销项税额=销售额×税率。业务1销项税额=111÷(1+11%)×11%=11(万元)。
会计分录为:(单位：万元，下同)
借:营业外支出 101
贷:开发产品 90
应交税费——应交增值税(销项税额) 11
业务2: 《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。业务2销项税额=(39100-40000×49000÷70000)÷(1+11%)×11%=1100(万元)。
会计分录为:
借:现金或银行存款 39100
贷:主营业务收入 38000
应交税费——应交增值税(销项税额) 1100
业务3：根据国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。预收账款3330万元应预缴增值税=3330÷(1+11%)×3%=90(万元)。
会计分录为:
借: 应交税费——未交增值税——一般计税方法 90
贷:银行存款 90
业务4：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。甲公司可以选择简易计税办法计税。应计提增值税额=4200÷(1+5%)×5%=200(万元)。
会计分录为:
借:现金或银行存款 4200
贷:主营业务收入 4000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 200
业务5：进项税额为17万元。会计分录为:
借:固定资产 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 17
贷:银行存款 117
业务6：《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产包括以直接购买形式取得的不动产。纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。业务6确定的2016年7月进项税额=220×60%=132(万元)，待抵扣进项税额为220×40%=88(万元)。会计分录为:
借:固定资产 2000
应交税费——应交增值税(进项税额)
132
应交税费——待抵扣进项税额 88
贷:银行存款 2220
2017年7月会计处理如下：
借:应交税费——应交增值税(进项税额)
88
贷:应交税费——待抵扣进项税额 88
业务7：进项税额为36万元，会计处理如下：
借:开发成本——前期工程费 600
应交税费——应交增值税(进项税额) 36
贷:银行存款 636
业务8：进项税额为825万元，会计处理如下：
借:开发成本——建筑安装工程(鸿达项目) 7500
应交税费——应交增值税(进项税额)
825
贷：应付账款——腾飞建筑公司 8325
计算应纳增值税：
(1)一般计税方法
销项税额=11+1100=1111(万元)
进项税额=17+132+36+825=1010(万元)
应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101(万元)
(2)简易计税方法
应纳增值税=200万元
(3)一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。甲公司已预缴税款90万元可以抵减当期应纳税额。甲公司2016年7月应纳增值税=101+200-90=211(万元)。
作者单位：安徽省蚌埠市五河县地税局稽查局
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