增值税筹划
九个案例解读房企常见营改增业务
添加日期：2016年06月24日
房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。
例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。(单：元)
借：固定资产 3000
贷：银行存款 3000
借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000
贷：递延收益 3000
日后发生的技术维护费
借：管理费用 300
贷：银行存款 300
借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300
贷：营业外收入 300
例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。
已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。(单位：万元，下同)
借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60
贷：银行存款 60
例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。
借：工程物资——钢材 100
开发成本 200
应交税费——应交增值税(进项税额) 39
贷：银行存款 339
其他购进比照本方式类比处理。而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理：
借：开发成本 87
应交税费——应交增值税(进项税额) 13
贷：银行存款 100
例4：2016年7月企业请国外著名建筑设计单位，为其开发的空中花园进行整体规划设计，价款总计106万元，该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
借：开发成本 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 6
贷：银行存款等 106
例5：假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的，存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况，应按规定公式计算不得抵扣进项税额。比如管理费用科目当月发生的不得抵扣进项税额为70万元，可于月末一次性调账。
借：管理费用 70
贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出) 70
例6：2017年11月空中花园预售部分办理产权转移(交房)，开具发票，则应将预售房款转入营业收入，计提销项税额。
借：预收账款 2220
贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 220
主营业务收入 2000
例7：计算2017年11月空中花园项目可扣除的土地价款冲减的销项税额。则本月可作为冲减销项税额的土地价款基数为666×(500÷1000)=333万元，可冲减的销项税额为333÷1.11×11%=33万元。
借：应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 33
贷：主营业务成本 33
鉴于本次营改增对于房地产企业土地价款可抵减销项税额的时间是在对应的房产纳税义务确认时点，不同于其他差额征税的购进服务是在购进当期抵减。故也可考虑将上述例6、例7合并处理如下：
借：预收账款 2220
贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 187
主营业务收入 2033
需要说明的是，在企业取得土地时，不建议直接将其中的日后可抵减销项税额部分直接计入“应交税费——应交增值税(待抵扣进项税额)”科目，因为根据国税发〔2010〕40号文件规定，该科目主要用于辅导期一般纳税人已认证待抵扣账务处理。
例8：假设该企业其他简易计税项目无应税行为发生，除上述业务外，该企业无其他涉税业务，则2017年11月末，计算的销项税额扣减以前月份发生的可以抵扣的进项税额后，实现应纳税额198.67万元，企业累计预缴税金60万元，则其当月实际应纳138.67万元。
借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 138.67
贷：应交税费——未交增值税 138.67
例9：2017年12月申报期内，企业将上月应纳增值税申报入库。
借：应交税费——未交增值税 138.67
贷：银行存款 138.67
作者单位：石家庄市国税局稽查局 蓬莱市国税局城区分局
例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。(单：元)
借：固定资产 3000
贷：银行存款 3000
借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000
贷：递延收益 3000
日后发生的技术维护费
借：管理费用 300
贷：银行存款 300
借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300
贷：营业外收入 300
例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。
已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。(单位：万元，下同)
借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60
贷：银行存款 60
例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。
借：工程物资——钢材 100
开发成本 200
应交税费——应交增值税(进项税额) 39
贷：银行存款 339
其他购进比照本方式类比处理。而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理：
借：开发成本 87
应交税费——应交增值税(进项税额) 13
贷：银行存款 100
例4：2016年7月企业请国外著名建筑设计单位，为其开发的空中花园进行整体规划设计，价款总计106万元，该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
借：开发成本 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 6
贷：银行存款等 106
例5：假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的，存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况，应按规定公式计算不得抵扣进项税额。比如管理费用科目当月发生的不得抵扣进项税额为70万元，可于月末一次性调账。
借：管理费用 70
贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出) 70
例6：2017年11月空中花园预售部分办理产权转移(交房)，开具发票，则应将预售房款转入营业收入，计提销项税额。
借：预收账款 2220
贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 220
主营业务收入 2000
例7：计算2017年11月空中花园项目可扣除的土地价款冲减的销项税额。则本月可作为冲减销项税额的土地价款基数为666×(500÷1000)=333万元，可冲减的销项税额为333÷1.11×11%=33万元。
借：应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 33
贷：主营业务成本 33
鉴于本次营改增对于房地产企业土地价款可抵减销项税额的时间是在对应的房产纳税义务确认时点，不同于其他差额征税的购进服务是在购进当期抵减。故也可考虑将上述例6、例7合并处理如下：
借：预收账款 2220
贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 187
主营业务收入 2033
需要说明的是，在企业取得土地时，不建议直接将其中的日后可抵减销项税额部分直接计入“应交税费——应交增值税(待抵扣进项税额)”科目，因为根据国税发〔2010〕40号文件规定，该科目主要用于辅导期一般纳税人已认证待抵扣账务处理。
例8：假设该企业其他简易计税项目无应税行为发生，除上述业务外，该企业无其他涉税业务，则2017年11月末，计算的销项税额扣减以前月份发生的可以抵扣的进项税额后，实现应纳税额198.67万元，企业累计预缴税金60万元，则其当月实际应纳138.67万元。
借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 138.67
贷：应交税费——未交增值税 138.67
例9：2017年12月申报期内，企业将上月应纳增值税申报入库。
借：应交税费——未交增值税 138.67
贷：银行存款 138.67
作者单位：石家庄市国税局稽查局 蓬莱市国税局城区分局
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