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直击盐城楼市:高铁建设下的房企下沉战略

添加日期:2018年10月26日

  记者在走访盐城时获悉,盐城楼市去年投资客很多,主要是来自上海和苏南地区城市。现在成交已经慢慢缩减。
  盐城的10月,秋高气爽。距离盐城火车站不远处,高铁轨道工地现场热火朝天。这个常住人口240万人的苏北地级市,路标上居然均配有韩文。
  韩国汽车品牌起亚在盐城有三个生产工厂。当地的出租车司机称,在盐城机场,几乎每天都有飞韩国的航班。
  随着起亚汽车在中国销量逐年下滑,在盐城工作的韩国人在近十年间从越来越多,变得越来越少。有二手房中介对记者透露,近期就有韩国人卖掉房子回国了。事实上,盐城坐拥1.7万平方公里土地,但因境内海岸线多为涂滩,难以进行开发利用,因而现代发展在省内并不算优秀,GDP总量常年排列中等。此外,盐城是苏北5座城市中人口净流出第2多的城市。
  “你看,这么多房子都盖好了,没钱兑现怎么办?”陈进(化名)对记者说。10月14日,记者见到陈进的时候,他已经从包工头转行做快消品代理近4年了。据其回忆,盐城在2014年、2015年时,房价陷入低迷状态,市场价四五千元/平方米。那时候他去找房企催收工程款的时候,“要钱没有,没办法”,包工头们只能拿房子抵押,为了给农民工发工资又会将房子亏本卖出。
  目前尽管房地产市场好转,陈进却没有干回老本行的打算,“现在房价泡沫太大了。我以前给他(开发商)100万的材料,他可以给我一两套房;现在给他100万的材料,一套房都给不了了。”陈进认为自己不用再做生意了,手里拿着现金,看哪个包工头房子需要卖,可以接盘,“就炒房子了”。
  相比陈进的折腾房产,来自盐城东台区的起亚员工陈明山(化名)认为,盐城平均工资三四千元/月,房价却超过常州。在城南(新市中心)买一套100平方米的房子至少需要140、150万元。而东台由于接壤南通,房价和盐城某些区差距也不大。
  产能更替
  尽管号称丹顶鹤的家园、麋鹿的故乡,旅游业在当地人眼里没有大发展,汽车产业却是盐城最主要的产业。不过,汽车近几年产量下滑严重,盐城也在积极布局新的产业区,比如风电、电子等。建设中的城西高新开发区,规划引入500家机芯产业、高科技企业。
  “目前慢慢在更新产业类型,产业结构也在慢慢改变。” 中梁地产苏中区域公司营销副总经理赖秀荣认为,盐城城市框架拉开了,高架四通八达,城市规划比早期民营经济发达的城市温州等要好。10月15日,记者在位于盐城大丰区的沪苏大丰产业联动集聚区看到,该区正在新建一个智造产业园项目。
  赖秀荣对记者表示,目前盐城大力发展城东片区,盐通铁路的建成,对盐城城市破局具有关键作用。这次开通一条陆地快速通道,可以直连国家铁路网,与5条现有铁路无缝对接,开辟出苏北至上海的一条快速通道。
  高铁可以缓解苏南苏北的交通压力,把苏南苏北连接起来;促进苏北地区的产业聚集,承接产业转移。当地人津津乐道于高铁将要开通,盐城房价从4000多元/平方米上涨到5000多元/平方米。
  政府在城西有高新开发区的规划,导致不少房企进入城西拿地,包括保利、碧桂园、新城控股等等,目前石榴集团开发的项目均价9300元/平方米,通银地产项目均价1万元/平方米。
  城市交通网络的打通也不可小觑。公开资料显示,盐城内环高架工程由“一环五射”组成,其中“一环四射”为全程高架。盐城内环高架总长54.6公里,总投资86.5亿元。
  盐城业内人士透露,高架两边的房地产项目价格普遍翻番。中南是最早进入盐城的开发商之一,中南城位于城南,开发了10期,目前均价1.2万元/平方米。
  赖秀荣指出,城市交通对房地产的影响非常大,去年经过一轮高位发展,目前整个市场比较平缓。他透露,中梁2016年进入盐城,目前在盐城有四个自主开发项目,有两个是与通达地产合作的项目。中梁深耕盐城的逻辑是,高铁开通可以吸引县镇人口进城,对就业、经济增长、长三角圈的经济集聚均有利好。
  记者在走访盐城时获悉,盐城楼市去年投资客很多,主要是来自上海和苏南地区城市。现在成交已经慢慢缩减。10月15日,一名销售人员透露,有的楼盘过去推出一两百套房子,几天就卖完了,现在平均一天卖出几套。但盐城市场被认为还没有到降价的地步。
  一家房企人士也在15日表示,目前来看,盐城也没有特别好的拿地机会,高铁板块还没有完全开发,拿地风险性也比较高。记者发现,碧桂园虽然在盐城市场份额最大,在售、已售项目多达13个,但目前整体销售并不理想。
  人口围城
  这座位于长江三角洲城市群北翼的城市,是江苏省面积最大的地级市。百度百科显示,盐城市域面积1.7万平方公里,常住人口724.22万人;其中市辖区面积4921平方公里,常住人口240万人。
  2016年9月-2017年上半年,盐城楼市经历了一次快速上涨。
  2016年,盐城地价随着房价上涨打开了价值空间。2016年-2017年上半年,盐城集中出让了多幅土地。2017年5月17日,江苏盐城公开出让位于市区的戴庄路东地块(原热电厂地块)和交通局东地块,共吸引了碧桂园、中海、保利、中南、金辉、交投等20余家房企参与竞拍。中海以13.85亿元总价竞得戴庄路东侧地块(20170902),成交楼面价13375元/平方米,溢价率114.9%,成为盐城地区史上最贵地块。
  对房企而言,所幸的是,盐城一直没有大的调控政策,只有银行对第三套房不予办理贷款。眼下,盐城楼市已渐渐降温。国庆前后,盐城河东已出现两幅地块流拍,而近期成交的地块溢价率也在不断走低。比如腾达竞得河东20181801地块,溢价率仅8.6%,世茂底价成交城南20181401地块。实际上,2018年以来,盐城成交的地块,溢价率较高的在20%-30%左右,不少地块溢价率还不足1%,基本接近底价成交。
  “房地产回归到供需关系上,本地很多的原住民都有自己的房子,居住需求没有那么迫切。”某房企盐城区域营销总经理说。
  棚改冲动
  据悉,在城南和城东,房价均价在1.2万元/平方米;城西新房集中的高新开发区,房价均价只有9000元/平方米左右。
  盐城新房市场主打户型均在100平方米以上,全盐城最贵的中海天钻均价2.7万元/平方米左右,最高价超过3万元/平方米。销售人员预计,销售周期在两年左右,并表示上海、苏州、浙江都有投资者前来购买。
  全国性房企进入盐城,大多数找本地房企合作。5月14日,万科集团与悦达集团签署战略合作协议,在盐城房地产市场展开全面合作。新城控股也不例外,该公司今年开始加大向三四线城市下沉的力度。2017年,新城控股正式进入泰州等苏北城市,2018年进入盐城,半年不到拿下6个项目,在盐城城西的新城悦隽时代,就是其与当地知名通银地产合作的项目。
  目前,在房地产从业人员看来,盐城的房地产市场销售去化速度的放缓已是不争的事实。因此,售楼处的工作人员都寄希望于棚改户的购买力。
  2017年12月26日,盐城市召开新闻发布会,通报2017年市区住房保障和棚户区(危旧房、城中村)改造工作情况,并详细介绍了《盐城市区棚户区(危旧房、城中村)改造整治三年行动方案》。方案计划至2020年底,改造住宅总户数约5万户、住宅总面积约570万平方米。
  记者采访了率先进行棚改的盐城马沟镇一户居民,户主徐林(化名)家里有一套100多平方米的小别墅,去年开始拆迁。按照1000多元-2000多元/平方米的货币补偿,徐林一家最后拿到约110万元,并以2350元/平方米价格买了一套127平方米的回迁房,多出的面积按照市场价格支付。
  “这些棚改拆迁户拿着‘房票’,就是售楼处人员争抢的香饽饽。”一名销售人员告诉记者,有的楼盘不惜以50-100元购买一个棚改户来看房的号。“但是人家看是看,会不会下手就是另一回事了。”
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